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实地地产发展有限公司于5月20日递交的招股书届满6个月,将于今日失效

前十月拿地节奏并无放缓,耗资85亿元拿地350万平。

据IPO早知道音讯,实地地产开展有限公司(以下简称“实地地产”)于5月20日递送的招股书届满6个月,将于今天失效,农银世界担任独家保荐人。

此种状况在房企赴港上市途中并不稀有,迄今为止年内共有5家房企成功上市泊岸,却只有祥生控股一家可以一审过会,意味80%上市房企体验招股书失效的为难。事实上,失效之后只需从头补足资料,仍可连续上市进程。

与许多中斗室企不同,实地地产自交表之初即备受商场重视,中心原因在于创始人及高管的光环效应。据悉,实地地产的创始人、实控人为被人称之“新京城四少”之一的张量,其系富力地产(10.02, -0.16, -1.57%)联席董事长兼总裁张力的独子,此前名下已有力气矿业(HK.1277)、传递文娱(0.132, 0.00, 0.00%)(HK.1326)和脑洞科技(0.27, 0.00, 0.00%)(HK.2203)三家公司在港挂牌买卖。

近两年实地地产又一再引进明星经理人,地产圈“打工皇帝”原碧桂园(10.5, -0.24, -2.24%)副总裁兼江苏区域总裁刘森峰于2019年11月加盟实地并担任总裁,2020年3月实地地产再迎中海系副总裁刘军。早前的2019年3月,原泰禾集团CFO李斌加盟实地地产并担任CFO一职。

到2020年3月31日,实地地产于广泛大湾区、长江三角洲区域、京津冀区域、华中和中国西部中心城区及华北区域选定城市的14个省份或直辖市的25个城市合共持有37个处于不同开展阶段的地产项目,总建筑面积为14.3百万平方米,包含土地储备、已售建筑面积和不行出售及不行租借建筑面积的总建筑面积。

 

 

实地地产土储状况(来历:招股书)

而在过往,实地地产亦获得适当精彩的财政成绩,其的已结转建筑面积2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米,并进一步增至2019年的82.53万平方米,已结转均匀价格则由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元,并进一步增至2019年的每平方米9882元。

与此一起,2017-2019年实地地产的总收益由38.71亿元增至83.24亿元,复合年增长率为46.6%;同期税前赢利由4.15亿元增至17.06亿元,复合年增长率为102.9%。

 

 

实地地产赢利表(来历:招股书)

2020年,实地地产于中国房地产TOP10研讨组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名70位,亦于亿翰智库发布的2019中国房企归纳实力Top 200中排名77位。而按出售额计,实地地产于中国房地产指数体系发布的2019年中国房地产出售额百亿企业排行榜中排名92位。

实地地产致力于以开发很多优质规划的才智住所,加上装备先进才智设备的一站式才智人居生态体系,以此满意客户的差异化需求。在其长达700余页的招股书中,“才智”一词出现高达140次。这亦给实地地产带来不小的溢价空间,从前三年其的毛利率出现快速提高的气势,2017-2019年分别为21.9%、25.2%、30.9%。

纵使如此,实地地产的净利率过低、短债承压、现金流吃紧等问题仍应值得投资者重视,亦或成为其冲刺资本商场的重要妨碍。

毛利率逐年上涨的一起,实地地产的净利率状况却不尽人意。2019年其完成归母净赢利7.3亿元,相较上一年同比下降11.6%,且净利率从2018年的12.9%下降至8.7%。而据统计,2019年50强房企的均匀净利率为14%,相比之下实地缺乏10%的净利率略显破旧。

 

 

实地地产首要财政比率(来历:招股书)

过往的高速开展亦给实地地产带来高企的负债。2017-2019年实地地产的告贷总额(包含银行贷款及其他非银行假贷)分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元,同期净资产负债比率分别为38.09倍、5.33倍及2.25倍。

可喜的是,实地地产的净负债率不断下降,但在业界仍旧处于高位,更为晦气的是短债归还压力奇大。到2020年第一季度,实地地产于一年内到期的银行贷款及其他告贷总额已挨近43亿元,而其在2019年底现金及现金等价物仅为20.4亿元,无法掩盖1年内到期负债。

 

 

实地地产现金流量表(来历:招股书)

加之,实地地产明显没有抛弃突击规划的野心,其在2020年的拿地节奏并未放缓。在最新的统计数据中,实地地产以350万平米排在拿地面积的第42位,并以85亿元的拿地金额全职业排名第77位,相关排名均要抢先其在2019年的出售排名。

但是,本年8月下旬住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”,即除掉预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。三条红线全踩的实地地产,又何能一起统筹规划扩大和杠杆下行?

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