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一份公开信将世茂与福晟的合作推至舆论的中心

近日,一份名为《致福晟集团全体跟投员工的公开信》的文件再次将世茂与福晟的合作推至舆论的中心。随后25号晚,福晟集团对此公开信做出声明称:“ 福建福晟集团、福建六建集团与东方、信达、世茂四方合作,外界未经四方核实的信息,属不实传播。”

今年以来,市场对于双方的合作形式有着各种各样的理解,而许世坛则多次强调,世茂和福晟并非谁收购谁,而是全面合作,将成立一家融合“世茂+福晟”的新平台公司。

这是一家什么样的平台公司?世茂将如何操盘?福晟又能否得到纾困救助呢?

私募基金入股

自今年1月份双方达成的那场“世纪交易”以来,关于世茂、福晟双方合作的问题与矛盾就常见诸报道。员工维权、项目延期、私募基金逾期、抢公章事件、投资人报警等事件持续上演。

对于双方的合作细节,双方都欠市场和投资者一个清晰的说明。但从多次修修补补的澄清、回应当中,我们可以大概画出这一合作平台的框架。

2019年12月,世茂方与福晟集团及金融机构开始接触洽商纾困事宜,并于2020年1月纾困合作四方(1:福建福晟集团、福建六建集团;2:东方;3:信达;4:世茂)共同成立有限合伙企业---广州市得耀鸿鼎投资合伙企业(以下简称“得耀鸿鼎”),组成福晟纾困平台。

 

 

平台企业得耀鸿鼎,本质上是纾困四方借用股权类私募基金管理人---深圳市世纪景顺投资合伙企业(有限合伙)的通道,发行的一只房地产私募基金,持股福建福晟集团49%的股权。而剩余51%的股权继续由潘伟明控制的广州钱隆投资持有,因而潘伟明仍然是福晟集团的实际控制人。看来,世茂并不是收购福晟,而是入股,而且是小比例入股。

 

 

世纪景顺作为该纾困基金的GP(执行事务合伙人),具备管理职能,其背后的实际控制人为东方资产。此次纾困,东方资产不仅出资比例达到最高的40%,还充当了GP的角色,力度最大。

同样的套路,福建六局集团的纾困模式也类似。纾困平台得耀鸿鼎不仅通过福建福晟集团入股福建六局,还单独以19%的股权入股福建六局。

 

 

世茂小股操盘

从上述股权结构的情况可以看出,世茂本质上是小股操盘的,且并未有实质并购,所以基本不涉及全盘承担福晟债务的情况,最多也就是按照股权比例承担有限责任。

而世茂的入股比例仅有16.67%,折算进福晟集团的股权比例中仅有8.17%,对于福晟集团七百亿的负债总额,承担额度有限。因此,世茂并不是所谓的白衣骑士,本质上东方资产才是那个白衣骑士,而世茂是搭顺风车的小股操盘。正如世茂自己多次强调的那样:

“从始至今,世茂集团未对福建福晟集团、福建六建集团进行整体收购,世茂集团基于纾困合作四方的共同委托输出管理品牌及项目代管代建。”

尽管福晟面对的是流动性问题,但这个局里得有一家地产公司来盘活福晟的项目资产。世茂集团,同样作为闽系房企,对于盘活福晟的资产比别的房企可能更得心应手。

这就是为什么,尽管世茂的股权占比远低于东方资产和信达资产,但福建福晟的8个董事会席位中世茂系占据了一半。因为这几个纾困股东当中,世茂就是来做运营这件事的。

对于市场传言,世茂拿下了福建福晟、福晟建设、福晟六建等平台的实际控制权,至少从股权结构上来看,并不符合事实。对于物业公司福晟生活,世茂是采取了市场上这两年常见的并购手法,进行收购的,这个基本也是市场操作。

但总归来说,世茂在承担很小的风险的情况下,将操盘福晟位于广东、福建等地的87个项目,约计4000亿货值。

但这些项目,目前看是不计入世茂的新增土储的。查看世茂今年的半年报数据,上半年新增的1232万平方米的土地储备中,没有是从福晟集团并购而来的。这基本也符合小股操盘的逻辑。

用许世坛的话来说:花五六十亿拿到超千亿货值,但这不仅在股权关系上并不准确,还徒增了双方合作关系的模糊性,令市场反复猜测到底是合作还是并购。不过,如若东方资产及信达资产都是按照固定收益来确认回报,那一旦世茂的运营能化腐朽为神奇,许世坛真就相当于花几十亿拿到了4000亿货值。

远水难解近渴

小股操盘,世茂对于福晟的经营有了足够大的话语权。因此诸如支配资金、高管及员工的人士变动,都能与世茂扯上关联,但这些都符合商业运营逻辑的。

这些波折,相对于纾困福晟这件大事来说,确实只是小浪花。但是福晟的债务已经非常紧张。

就在11月19日,福晟集团公告称自己无法按时支付“18福晟02”回售本金及利息,已构成实质违约,共计6.31亿,其中已登记回售本金共计5.52亿元,利息0.79亿元。

一个月内连续被评级机构下调两次评级,且此次评级直接从A+大幅下调至C,“18福晟02”信用等级由A+调整为C,“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”的信用等级由A+调整为CC。

许世坛曾表示:“福晟现在面临的是短期流动性的问题,世茂会与金融机构合作,帮助福晟整合债务,包括将短期债务置换成长期的负债。”

不过,一年快过去了,世茂的经营数据倒是蒸蒸日上,而曾在2017一年新增3千亿货值的福晟却连6个亿的债都还不起,光景竟是越来越难。世茂不仅没有帮助福晟解决短期流动性的困局,且至少截至目前,福晟并没有从同世茂的合作中获益,甚至连半年报都难产,与泰禾何其相似。

世茂并有兑现曾经的诺言,通过逐个项目的盘活、变现来解决福晟的债务,怕是远水难解近渴,福晟还得继续卖资产自救。

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